Warum ein französischer Ökonom staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt für kontraproduktiv hält – und damit eine Debatte anstößt, die auch Deutschland betrifft.
Die Wohnungskrise hat sich dramatisch zugespitzt. Durch die Inflation sind die Preise für Baumaterialien und die Finanzierungskosten stark gestiegen. Der Wohnungsneubau ist dadurch praktisch zum Erliegen gekommen. Die Folgen sind auf dem gesamten Immobilienmarkt zu spüren: Junge Berufstätige, die sich den Kauf einer eigenen Wohnung nicht leisten können, bleiben länger zur Miete wohnen. Dadurch werden weniger Mietwohnungen frei – zum Nachteil aller Wohnungssuchenden, insbesondere der Studierenden.
Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer, in Frankreich häufig ungenau als „Notargebühren“ bezeichnet, verschärft die Lage zusätzlich. Gleichzeitig werden zahlreiche Wohnungen nicht mehr vermietet, weil sie die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz nicht erfüllen. Für die gestiegenen Rohstoffpreise kann man die Politik kaum verantwortlich machen. Anders sieht es bei den Immobilienzinsen aus: Die unsolide französische Haushaltspolitik lässt die Renditen französischer Staatsanleihen steigen, was sich wiederum auf die langfristigen Immobilienzinsen auswirkt.
Wenn der Staat den Wohnungsbau ausbremst
Hinzu kommen politische Maßnahmen, die den Wohnungsbau erschweren. Ein Beispiel ist das 2021 im französischen Klima- und Resilienzgesetz verankerte Ziel, den zusätzlichen Flächenverbrauch langfristig auf null zu reduzieren. Dieses Prinzip der zéro artificialisation nette (ZAN) erschwert Bauvorhaben insbesondere in ländlichen Regionen und im Umland der Städte – ausgerechnet dort, wo ein erheblicher Teil der Nachfrage nach Wohnraum entsteht.
Der Schutz unbebauter Flächen ist zweifellos ein berechtigtes Anliegen. Doch darf er nicht zulasten des dringend benötigten Wohnraums gehen. Denn auch wenn die französische Bevölkerung kaum noch wächst, nimmt die Zahl der Haushalte weiter zu. Trennungen und Scheidungen führen dazu, dass aus einem Haushalt zwei werden. Auch das zunehmend verbreitete Wechselmodell, bei dem Kinder abwechselnd bei beiden Elternteilen leben, erhöht den Wohnflächenbedarf.
Hinzu kommt ein geografisches Ungleichgewicht: Leer stehende Häuser in dünn besiedelten Regionen nützen Familien wenig, die sich in einer Großstadt oder deren Umland niederlassen möchten. Gleichzeitig treiben immer neue Vorschriften die Baukosten in die Höhe. Bürgermeister haben zudem einen großen Ermessensspielraum, wenn es darum geht, größere Bauprojekte zu genehmigen oder abzulehnen. Dabei spielen häufig die Interessen von Anwohnern eine Rolle, die keine Neubauten in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft wünschen – ein Phänomen, das unter dem Kürzel NIMBY (not in my backyard, „nicht vor meiner Haustür“) bekannt ist.
Sozialwohnungen: Wer bezahlt die Rechnung?
Auch das französische Gesetz über Solidarität und Stadterneuerung (loi SRU) aus dem Jahr 2000, das vielen Kommunen einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen vorschreibt, behindert den Wohnungsbau. Bauträger müssen bei Neubauprojekten häufig Sozialwohnungen einplanen, die anschließend zu Preisen unterhalb des Marktwerts an soziale Wohnungsunternehmen verkauft werden.
Wer kommt für die Kosten auf? In der Regel weder der Grundstücksverkäufer noch der Bauträger, sondern die Käufer der übrigen Wohnungen. Sie zahlen pro Quadratmeter zehn bis fünfzehn Prozent mehr und finanzieren damit den Sozialwohnungsanteil mit. Das erinnert an die neapolitanische Tradition des caffè sospeso: Man bezahlt zwei Kaffees, trinkt aber nur einen. Der zweite ist für einen Bedürftigen bestimmt. Ähnlich werden hier private Wohnungskäufer zur Finanzierung einer öffentlichen Aufgabe herangezogen. Die Folge: Neubauwohnungen werden teurer, manche Bauprojekte rechnen sich nicht mehr. Dabei müsste gerade jetzt mehr gebaut werden. Untersuchungen deuten darauf hin, dass auch der Bau von Wohnungen für mittlere und höhere Einkommensgruppen dem gesamten Wohnungsmarkt zugutekommt. Wer in eine neue Wohnung zieht, macht seine bisherige frei. Dadurch entsteht eine Kettenreaktion auf dem Wohnungsmarkt, von der letztlich auch Haushalte mit geringerem Einkommen profitieren können.
Wenn Wohnungen nicht mehr vermietet werden dürfen
Ein weiteres Problem sind die Vermietungsverbote. Bereits 2002 wurde in Frankreich die Vermietung von Zimmern mit weniger als neun Quadratmetern untersagt. Diese winzigen ehemaligen Dienstbotenzimmer unter den Dächern der Pariser Häuser boten gewiss wenig Komfort. Doch inzwischen stehen in Paris schätzungsweise fast 100.000 solcher Zimmer leer. Kann es sich ein Land angesichts der angespannten Wohnungslage leisten, auf diesen Wohnraum zu verzichten? Zumindest sollten die Kommunen verstärkt solche Kleinstwohnungen aufkaufen, zusammenlegen und wieder auf den Markt bringen.
Noch weiter geht das französische Klima- und Resilienzgesetz, das die Vermietung von Wohnungen mit besonders schlechter Energiebilanz untersagt. Maßgeblich ist der französische Energieausweis (diagnostic de performance énergétique, DPE), der Wohnungen in Energieeffizienzklassen von A bis G einteilt. Seit 2025 dürfen Wohnungen der schlechtesten Klasse G grundsätzlich nicht mehr neu vermietet werden. Für die Klassen F und E sollen entsprechende Verbote 2028 beziehungsweise 2034 folgen.
Der Gesetzgeber wollte die Eigentümer damit zu energetischen Sanierungen bewegen. Doch selbst ohne Inflation und gestiegene Finanzierungskosten waren die Vorgaben und Fristen kaum realistisch. Gerade in historischen Innenstädten sind solche Sanierungen häufig wirtschaftlich kaum tragbar oder technisch nicht durchführbar. Eine Fassadendämmung etwa kann an baurechtlichen Vorschriften, am Denkmalschutz oder am Widerstand der Eigentümergemeinschaft scheitern.
Wenn Klimaschutz zum Vermietungshindernis wird
Der politische Schachzug französischer Wohnungsrechtsaktivisten bestand darin, die Energiearmut zum klimapolitischen Notstand zu erklären. Inzwischen haben verschiedene Untersuchungen jedoch Schwächen des französischen Energieausweises aufgezeigt. Die Einstufung beruht auf einem rechnerisch ermittelten Energieverbrauch, der das tatsächliche Heizverhalten der Bewohner kaum berücksichtigt. Wer in einer schlecht gedämmten Wohnung lebt, heizt schließlich anders als jemand in einem gut isolierten Gebäude. Hinzu kommt, dass bei der Bewertung der Energieverbrauch und nicht allein der CO₂-Ausstoß maßgeblich war. Dadurch wurden Elektroheizungen benachteiligt, obwohl der französische Strom dank der Kernenergie weitgehend CO₂-arm erzeugt wird. Dahinter stand auch die Vorliebe von Umweltverbänden für Gas- und Holzheizungen gegenüber Strom aus Kernenergie.
Inzwischen hat die französische Regierung die Berechnungsmethode angepasst. Dadurch können einige Wohnungen wieder vermietet werden – zumindest bis zur nächsten Verschärfung der Vorschriften. Für die Glaubwürdigkeit staatlicher Entscheidungen ist dieses Hin und Her verheerend. Investoren brauchen verlässliche Rahmenbedingungen. Doch die meisten politischen Kräfte halten grundsätzlich an den Vermietungsverboten fest.
Warum günstige Bestandsmieten zum Problem werden können
Auch das Ungleichgewicht zwischen Mieter- und Vermieterrechten trägt zur Wohnungskrise bei. Vermieter sind gegen Mietausfälle und Schäden an ihren Wohnungen nur unzureichend geschützt, Räumungsverfahren ziehen sich oft lange hin. Deshalb bevorzugen sie Mietinteressenten mit einem sicheren Arbeitsplatz und finanziell gut gestellten Bürgen. Auch der soziale Wohnungsbau schafft Fehlanreize. Wer über seinen Arbeitgeber eine Sozialwohnung erhält – etwa als Polizist oder Pflegekraft –, muss sie in der Regel nicht aufgeben, wenn er den Arbeitsplatz wechselt oder in Rente geht. So bleiben Wohnungen dauerhaft belegt, die ursprünglich für Beschäftigte mit geringem Einkommen vorgesehen waren.
Ein weiteres Problem ist die Begrenzung von Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen. In Frankreich dürfen die Mieten jährlich nur innerhalb eines gesetzlich festgelegten Rahmens steigen. In Regionen ohne Wohnungsknappheit fällt das kaum ins Gewicht. Anders sieht es in gefragten Großstädten aus. Wer dort seit dreißig oder vierzig Jahren in derselben Wohnung lebt, zahlt häufig deutlich weniger Miete als jemand, der heute einen neuen Vertrag abschließt. Ein Umzug wäre mit erheblich höheren Kosten verbunden. Deshalb bleiben viele Menschen in ihrer bisherigen Wohnung, selbst wenn diese längst zu groß für sie geworden ist. Das führt zu einer paradoxen Situation: Wer seit Jahrzehnten günstig in einer großen Wohnung in der Pariser Rue Mazarine lebt, hat kaum einen Anreiz, sie aufzugeben. Gleichzeitig finden Berufstätige, die etwa in Chilly-Mazarin südlich von Paris wohnen, nur schwer eine bezahlbare Wohnung näher an ihrem Arbeitsplatz. Der Wohnraum ist vorhanden, wird aber nicht dort frei, wo er gebraucht wird.
Weniger Vorschriften, mehr Wohnungen
Die Wohnungskrise ist nicht die Folge eines Marktversagens, sondern das Ergebnis zahlreicher staatlicher Eingriffe, die für sich genommen durchaus legitime Ziele verfolgen. Zusammengenommen führen sie jedoch dazu, dass Wohnen immer teurer und Wohnraum immer knapper wird. Solange die Wohnungspolitik nicht dem Neubau und einer größeren Mobilität auf dem Wohnungsmarkt Vorrang einräumt, wird sich die Knappheit weiter verschärfen. Die Lösungen liegen auf der Hand, auch wenn sie unpopulär sind: Bau- und Vermietungsvorschriften müssten gelockert, die Möglichkeiten der Bürgermeister, Bauprojekte zu blockieren, eingeschränkt und Sozialwohnungsquoten durch verbindliche Neubauziele ersetzt werden.
Auch im sozialen Wohnungsbau ist ein Umdenken nötig. Das lebenslange Recht, in einer Sozialwohnung zu bleiben, sollte abgeschafft werden. Haushalte, die die Voraussetzungen für eine Sozialwohnung nicht mehr erfüllen, müssten diese wieder freigeben. Schließlich sollte der gesetzliche Referenzindex für Mieterhöhungen stärker an die regionalen Gegebenheiten angepasst werden. Wo Bestandsmieten erheblich unter dem örtlichen Marktniveau liegen, sollte eine schrittweise Angleichung möglich sein.
Dieser Beitrag ist eine gekürzte Fassung des am 4. November 2026 bei Telos erschienenen Essays Crise du logement: Dieu se rit des hommes politiques… – Telos.
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